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Aluguel fixo ou por temporada? Qual a melhor opção para o proprietário?

Tempo de leitura: 9 min

Contar com o reforço financeiro de um ou mais imóveis alugados é uma forma de ver crescer seus rendimentos. Muitas pessoas optam pela segurança do investimento em imóveis que, além da renda de locação, oferece o ganho de capital com a sua valorização ao longo do tempo. Mas que modelo de locação é mais atrativo para os proprietários: o aluguel fixo ou por temporada?

Esse é o assunto deste texto! Vamos falar um pouco sobre os prós e contras dessas duas formas de locação e para ajudar você a descobrir qual delas é a melhor opção. Confira!

Quais as características do aluguel fixo?

Perspectiva de renda constante

Uma das principais vantagens do aluguel fixo é a renda constante que ele proporciona para o proprietário. Geralmente, os contratos de aluguel fixo possuem validade de até 36 meses, sendo comum que o locatário permaneça no imóvel por um tempo ainda maior, mediante renovação do contrato. Dessa forma, o proprietário não precisa lidar com a questão da vacância durante o período de locação ou com a oscilação dos rendimentos.

Menor despesa inicial

Diferente dos imóveis para temporada, que precisam ser locados equipados com móveis, aparelhos eletrônicos e objetos de uso diário, é possível assinar um contrato de aluguel fixo sem a necessidade de investir na adequação do imóvel.

É claro que reformas, mobiliário planejado, entre outros itens ajudam a valorizar o imóvel, aumentando o valor do aluguel fixo. Porém, realizar esse tipo de investimento fica a critério do proprietário, que pode começar a obter rendimento com sua propriedade mesmo sem realizar esse aporte financeiro inicial.

Baixo rendimento

Apesar de ser uma fonte de renda constante durante o prazo de vigência do contrato de locação, o valor do aluguel fixo nem sempre apresenta uma boa taxa de rendimento.

Efeito vacância

Caso o imóvel fique desalugado por um período entre dois contratos de locação, quem paga a conta de condomínio, IPTU, água, luz, etc é o proprietário. Quando ele for calcular seu rendimento médio mensal, é importante considerar esses gastos, além de incluir os meses vazios no denominador da equação.

Ou seja, é preciso dividir o valor apurado no período incluindo os meses vazios, além de subtrair do rendimento mensal o valor equivalente ao primeiro aluguel, caso a locação tenha sido intermediada por um corretor de imóveis.

Quais as características do aluguel por temporada?

Rendimento maior

Os rendimentos das locações por temporada costumam ser maiores que da locação convencional. E aqui não estamos nos referindo apenas a imóveis de veraneio. A locação por temporada pode ser realizada em qualquer tipo de imóvel, inclusive em apartamentos nas grandes capitais.

Um apartamento de um dormitório na região central de São Paulo, por exemplo, pode ser alugado por R$ 2000,00 mensais na modalidade de aluguel fixo. Já o valor do aluguel por temporada para esse mesmo tipo de imóvel é de aproximadamente R$ 200,00/dia.

Vacância sob controle

Na locação por temporada, é possível controlar a vacância mensal, ajustando o preço cobrado por diária. Uma boa ideia para turbinar seu faturamento é trabalhar com descontos de última hora.

Recomendamos a aplicação de descontos entre 15% e 25% para reservas feitas até sete dias antes da data de check-in. Usando um valor de diária correto, sua taxa de ocupação deverá oscilar entre 85% e 90%.

Renda variável

Diferente do valor do aluguel fixo, que se mantém constante durante o período do contrato de locação, é possível adequar o valor cobrado em diferentes períodos do ano.

Em áreas turísticas, é possível ajustar os valores nos períodos de alta temporada e, nas cidades, aproveitar para elevar o valor da diária durante o acontecimento de shows, eventos, congressos, obtendo um rendimento ainda maior nesses períodos.

Investimento inicial

Diferente dos imóveis alugados fixamente, as casas e apartamentos destinados a serem alugados por temporada precisam contar com a infraestrutura necessária para receber seus hóspedes. Portanto, cabe ao proprietário providenciar móveis, equipamentos eletrônicos e pensar na decoração.

Todos esses itens representam um investimento que deverá ser considerado por quem planeja alugar por temporada. Porém, é preciso levar em conta que quanto mais bem cuidado for o imóvel, maior será o retorno obtido com o aluguel, já que será possível cobrar um valor mais alto pela diária, dependendo do nível de qualidade das instalações.

Aluguel fixo ou por temporada: qual o mais vantajoso?

Como podemos observar, existem aspectos positivos nas duas formas de locação. Porém, em termos econômicos, é possível dizer que o aluguel por temporada tem apresentado resultados mais vantajosos para os proprietários.

Além dos ganhos financeiros, é preciso considerar que o aluguel por temporada ainda oferece ao proprietário a oportunidade de continuar utilizando o imóvel quando não estiver locado, caso ele não seja apenas um imóvel vago para renda.

Ao disponibilizar o imóvel para locação apenas nas datas que ele não estiver em uso, torna-se possível ganhar uma renda extra nos meses em que a habitação permanece fechada, como em épocas de férias, viagens a trabalho ou temporadas no exterior.

Como calcular o aluguel por temporada?

Uma dúvida muito comum entre as pessoas que vão alugar suas propriedades por temporada é justamente como calcular o valor da locação. No entanto, existem maneiras de estipular um preço condizente com o que será oferecido e que não seja demasiadamente elevado, a ponto de afastar interessados em potencial.

O primeiro passo é, logicamente, listar todas as despesas habituais da unidade, como a taxa de condomínio, o IPTU, a limpeza, a manutenção e as contas de água, luz, gás. Depois, você pode dividir essa quantia e ver quanto você precisa pagar por mês apenas para manter a propriedade.

Posteriormente, você precisa estipular as diárias para alta e baixa temporadas, além do valor para feriados. Por fim, você estima a sua taxa de ocupação e soma quantos dias por ano você precisa locar sua unidade para ter lucro. Assim, você pode fazer ajustes pontuais, aumentando ou diminuindo o preço e otimizando suas receitas.

Quais as principais desvantagens do aluguel fixo?

Compromisso de longo prazo

Uma das razões que fazem com que um proprietário de imóveis fique na dúvida entre o aluguel fixo ou por temporada é a questão do prazo do compromisso.

Por um lado, na locação tradicional você tem, em teoria, a garantia de receber uma renda passiva por muitos meses. Por outro, você fica preso àqueles inquilinos até o fim do contrato.

Mesmo que você faça um bom acordo e tenha garantias locatícias, não se engane: se os locatários resolverem dar trabalho, você estará em apuros, especialmente se você não contar com uma empresa de qualidade para ajudá-lo a mediar esse problema.

já no aluguel de temporada, a pessoa rapidamente vai embora e a sua dor de cabeça será bem menor.

Não poder usufruir do imóvel

Logicamente, quando você aluga uma unidade, você está pensando em receber renda passiva e em ganhar dinheiro. No entanto, vale lembrar que, na maioria das vezes, quando alguém resolve investir no mercado de imóveis, também tem o desejo de usufruir do imóvel, especialmente se ele estiver localizado em uma cidade turística.

O aluguel por temporada permite que você una esses dois objetivos, locando a casa ou o apartamento em alguns períodos nos quais você não a está utilizando, mas abrindo a possibilidade para que você e sua família também possam utilizá-lo quando o local estiver livre. Assim, você ganha uma “estadia” na sua própria residência!

Perigo de falta de pagamento

O risco de falta de pagamento acontece em qualquer transação, inclusive nas que ocorrem fora do mercado de imóveis. Por isso, especialmente em um país tão acostumado com injustiças como é o caso do Brasil, é preciso adotar alguns cuidados básicos para não acabar arcando com um tremendo prejuízo.

Quando você opta pelo aluguel tradicional, os inquilinos podem atrasar o pagamento e você pode ficar meses brigando na justiça para receber, mesmo que tenha uma garantia locatícia. Na opção por temporada, o pagamento é feito de forma antecipada, o que reduz o risco com desgastes nesse sentido.

Baixa liquidez do patrimônio

Por fim, outro fator que pode pesar na hora de decidir entre aluguel fixo ou por temporada é a baixa liquidez que você pode experimentar se você locar a sua unidade por longo prazo para terceiros. Ainda que você tenha a possibilidade legal de solicitar a desocupação da unidade, é preciso dar um prazo e cumprir uma série de trâmites legais.

Infelizmente, como ninguém está livre de imprevistos, pode ser que você precise vender sua unidade, até mesmo no caso de surgir uma excelente oferta. Se você está alugando apenas por temporada, esse processo é muito mais simples e o dinheiro pode estar em suas mãos em muito menos tempo.

O mais importante é lembrar que ambos os tipos de locação têm as suas vantagens e tanto o aluguel fixo quanto por temporada devem ser feitos com uma equipe profissional para a gestão dos trâmites, de forma a dar tranquilidade e garantir o melhor rendimento para o seu patrimônio!

Com o aumento de interessados em locar casas e apartamentos por breves períodos, cada vez mais proprietários têm optado por investir nesse modelo de locação, mas é verdade que essa modalidade envolve muitas questões operacionais com as quais os proprietários podem não estar preparados ou terem tempo para lidar.. Por isso, se você está interessado em investir em aluguel por temporada garantindo a máxima rentabilidade do seu imóvel e sem ter dor de cabeça, entre em contato com a Conviva!

Conviva

Dicas de gestão, design e inovação para locação de imóveis por curta temporada. Entenda porque a gestão profissional é fundamental para elevar sua rentabilidade.